好多香港人以為「我老豆住咗公屋幾十年，間屋係我哋屋企嘅」 — 直到戶主過身，去房屋署辦手續嗰陣，職員問：「你係咪登記嗰份戶籍裡面嘅人？」如果答案係「唔係」 — 對唔住，間屋同你無關。公屋租約唔係物業，唔可以喺遺產承辦程序入面當資產繼承。
公屋同私人物業，本質完全唔同
私人樓係物業權（property right）— 你買咗就係你嘅，過身就入遺產，可以由遺囑指定俾邊個、又或者按無遺囑繼承條例分。但公屋租戶持有嘅，係房屋委員會批出嘅租住權（tenancy），本質係房委會同戶主之間嘅租約，而且係嚴格資格審查後嘅福利安排。租約唔係資產，唔屬於遺產，遺囑寫到天花龍鳳都覆蓋唔到。
戶主一過身，租約理論上就會終止。屋企人想繼續住落去，唯一嘅出路就係透過房委會嘅兩個機制：「加名」（將你早就登記做認可居民）同「轉名」（戶主過身或者搬走之後，將租約轉俾合資格嘅家庭成員）。
第一個機制：戶主在生時加名
所謂「加名」，正式叫做申請加入家庭成員為認可居民（adding household member as authorised occupant）。係戶主仍然在世時，去當區嘅租約事務管理處（DTMO）或者屋邨辦事處申請，將配偶、子女、父母等直系親屬加入戶籍。
呢一步要趁早做。如果戶主已經病重或者神志不清，先去加名，房署有機會質疑申請嘅有效性。最穩陣係屋企人健康嗰時就同戶主一齊去辦 — 因為一旦戶主過咗身，你就只能行下面第二條路（轉名），條件嚴格好多。
加名嘅人會經過入息及資產審查、住宅物業審查；如果通過咗，就會正式登記為「認可居民」（authorised occupant，AO）。呢個身份係之後申請轉名嘅必要前提。
第二個機制：戶主過身後嘅轉名
戶主過身、或者長期離港、又或者搬走之後，房委會可以將租約轉俾仍然住喺單位入面嘅認可家庭成員。但呢個過程分兩種情況，待遇差好遠：
| 申請人 | 條件 |
|---|---|
| 尚存配偶（登記喺戶籍入面） | 可以無條件承租，唔使做入息及資產審查 |
| 其他家庭成員（子女、父母、兄弟姊妹） | 必須通過全面經濟狀況審查（入息＋資產）同住宅物業審查，先決定可唔可以承租同新租金水平 |
簡單講：如果阿爸過身、阿媽係登記配偶又住喺度，阿媽幾乎一定可以承租落去。但如果阿媽都已經過咗身、剩低個仔同個女想繼續住，咁就要過審查 — 萬一個仔搵成廿幾萬一年又有層按揭緊嘅樓，房署就會話聲對唔住，叫你哋搬走。
呢啲屋企應該而家就做嘅事
如果你屋企而家係由年長嘅父母做戶主、你又長期住喺單位入面 — 唔好等。實際應該做：
- 立即申請加名，將自己（同其他長住嘅屋企人）登記做認可居民
- 保留住喺單位嘅證據 — 例如以你住址收嘅政府信件、銀行月結單、選民登記等等
- 留意「三年居住期」嘅內部慣例 — 房委會處理轉名時通常會睇申請人有冇足夠長嘅認可居住紀錄（業界一般理解為三年或以上），所以加名要趁早，唔好臨急抱佛腳
- 同時諗住其他遺產安排 — 公屋唔入遺產，但屋企人嘅銀行存款、強積金、保險等仍然要行遺產承辦程序。建議戶主在生時順手立份平安紙處理其他資產。
如果房署拒絕轉名點算？
房署拒絕轉名申請，通常有幾個原因：申請人唔係認可居民、認可居住期太短、入息或資產超出限額、有其他香港住宅物業等。如果你覺得房署嘅決定不公或者搞錯咗事實，可以喺收到通知後嘅指定期限內，向房屋委員會上訴委員會提出上訴。
上訴時要準備：戶籍登記紀錄、住址證明、入息及資產證明、同戶主嘅關係證明、戶主過身或離開嘅證明（例如死亡證副本）等等。實務上呢類個案有時牽涉複雜嘅家庭情況 — 例如戶主臨終前神志不清冇加到名、又或者兄弟姊妹爭住住嗰個單位 — 通常建議搵熟悉房屋條例同遺產法律嘅律師幫手寫上訴信。