「我老公啱啱走咗，間樓係我哋兩個聯名嘅，係咪一定要做遺產承辦先過到名我度？」 — 呢條係我哋最常聽到嘅問題之一。答案要睇你哋當初點樣聯名：如果係長命契（聯權共有，Joint Tenancy），多數唔使做遺產承辦；但如果係分權共有（Tenancy in Common），就要行完整程序。
兩種聯名業權，差好遠
香港物業共有分兩種，最大分別係「一方過身之後，份業權去咗邊」：
| 類型 | 一方過身會點？ | 使唔使遺產承辦？ |
|---|---|---|
| 長命契（聯權共有） | 業權自動轉落生存果一方，唔屬於遺產 | 唔使 |
| 分權共有（按份共有） | 死者嗰份（例如 1/2、3/4）變成遺產嘅一部分 | 要 |
長命契背後嘅原則叫做「生存者取得權（right of survivorship）」 — 法律上會當你同對方共同擁有成份業權，唔可以單獨切出嚟分。一方走咗，份業權就直接「縮埋」落另一方度。
點分自己係邊一種？睇屋契字眼
翻出當年買樓嘅樓契（Assignment）或者轉讓契，揭去業主名嗰段，留意呢啲字眼：
- 寫「as joint tenants」或者「聯權共有人」 → 長命契
- 寫「as tenants in common」或者「分權共有人」，又或者列明份數（例如 each as to one-half share）→ 分權共有
- 咩都冇寫清楚 → 法律上一般推定為分權共有，最好搵律師核實
千祈唔好淨係靠記憶或者地產代理當年講過嘅嘢。屋契字眼先係決定性嘅 — 我哋見過有客以為自己係長命契，攞返契先發現原來係 50/50 分權，結果咪一樣要做埋遺產承辦。如果樓契唔喺手，可以叫律師去土地註冊處查冊調返副本。
確認係長命契：實際手續其實好簡單
如果確認係長命契，生存果一方要做嘅嘢主要係去土地註冊處（Land Registry）更新登記冊，俾全世界知道死者已經唔再係業主：
- 攞死亡證副本 — 去入境事務處生死登記處申請 certified copy，唔係淨係影印件。
- 準備備忘錄（memorial） — 一份簡單嘅登記文件，連同死亡證副本一齊呈交。實務上多數會搵律師做埋一份「確認契（Deed of Confirmation）」或者類似文件，特別係之後想賣樓嘅話，後手律師會睇得舒服啲。
- 呈交土地註冊處登記 — 交完之後，土地登記冊就會更新，生存者就係唯一業主。
整個過程唔需要去高等法院遺產承辦處，亦唔需要等幾個月。簡單 case DIY 都做得，但如果之後諗住賣樓或者加按，建議搵律師做埋確認契一齊辦。
有冇稅要交？
呢度係好消息：
- 冇遺產稅 — 香港早於 2006 年 2 月 11 日已經取消遺產稅，無論係長命契自動轉名、定係透過遺產承辦繼承，都唔需要交。
- 印花稅一般不適用 — 長命契因生存者取得權而轉名，唔係買賣，亦唔係饋贈，所以一般唔涉及從價印花稅。不過律師仍會幫你做適當嘅申報程序，確認豁免。
如果係分權共有，就要做遺產承辦
分權共有嘅情況下，死者嗰份業權會成為遺產嘅一部分，要由遺產代理人（執行人或者管理人）按照遺產承辦程序處理：有平安紙就申請承辦書（Probate），冇就申請遺產管理書（Letters of Administration），完成之後先可以將死者嗰份轉俾繼承人。
所以兩種業權，做法可以差成幾個月時間同幾萬蚊律師費 — 攞返樓契睇清楚字眼，係第一步。
常見問題
長命契生存者就一定要 keep 住間樓？可唔可以賣？+
當然可以。完成土地註冊處登記之後，生存者就係唯一業主，可以自由賣樓、加按或者再聯名俾仔女。實務上後手律師多數會要求齊備死亡證副本同確認契，所以呢啲文件要好好保存。
可唔可以將長命契改做分權共有？或者相反？+
可以，需要兩位（或以上）業主一齊簽一份「切斷聯權契（Deed of Severance）」或者重新轉讓契，再到土地註冊處登記。常見係夫妻為咗各自寫平安紙處理自己嗰份而改做分權共有。
聯名嘅另一方係死者嘅前配偶，仲要做嘢嗎？+
要。雖然係長命契自動過落生存者度，但仍然要做土地註冊處登記更新，先正式變成單一業主，方便日後賣樓或加按。建議搵律師處理。
長命契聯名嘅一方破產或者欠債，會唔會影響成間樓？+
會。長命契唔代表業權「攬實」，債主仍可向法院申請強制變賣或要求切斷聯權。長命契主要係解決「死後過名」嘅問題，唔係資產保護工具，呢個係好多人嘅誤解。
如果搵唔到當年嘅樓契，點知係邊一種業權？+
可以叫律師到土地註冊處做查冊，調取土地登記冊摘要同樓契副本。每份查冊費用唔貴，幾百蚊以內可以搞掂，係決定行邊條路之前嘅必要步驟。